bookmark_border (IX) Entscheidungen

Was soll den Aus­schlag geben?

Die End­pha­se der Ent­schei­dung zwi­schen der Art wie unser Haus gebaut wer­den soll naht.

Es ste­hen zwei Mög­lich­kei­ten zur Wahl:
- Die erste Mög­lich­keit erfor­dert län­ger dau­ern­den, inten­si­ven eige­nen Ein­satz und Unwäg­bar­kei­ten ent­lang des Weges - aller­dings ist das zu erwar­ten­de Ergeb­nis ori­gi­nell, unüb­lich und ver­mut­lich kostengünstig.
- Die zwei­te Mög­lich­keit ist soli­de, erprobt und wird im Wesent­li­chen unab­hän­gig vom eige­nen Ein­satz erle­digt, der finan­zi­el­le Rah­men ist bes­ser über­schau­bar - das Ergeb­nis gerät wahr­schein­lich eher 'main­stream' und all­täg­lich. Wenn auch mit 'Pfiff', also nicht unbe­dingt 'gut bürgerlich'.

Kurz:
1. Ver­rückt und finan­zi­ell offen;
2. Gedie­gen und soli­de finanziert.

Muss es denn immer so weit aus­ein­an­der liegen?
Könn­te es nicht 'mal ein­fa­cher zu ent­schei­den sein?
In vier Wochen ist es soweit, da muss ent­schie­den werden.


Am lieb­sten wäre mir ein Turm ohne sicht­ba­re Türen. An den wür­de ich dann einen lan­gen, blon­den 'fake'-Zopf hän­gen der über ein bis zwei Stock­wer­ke von ganz oben her­un­ter reicht. Dazu ein Klin­gel­schild anbrin­gen auf dem steht "Rapun­zel" und "Für Ein­laß bit­te laut 'Rapun­zel, Rapun­zel, laß' dein Haaar her­un­ter' rufen!" - wor­auf­hin sich ein (mecha­nisch gesteu­er­ter) Glatz­kopf aus dem Fen­ster lehnt und ruft "Rapun­zel ist off­line, ver­su­chen Sie es spä­ter noch einmal!"

bookmark_border (VIII) Wenn sich 'Wege' kreuzen ....

In einem lan­gen Leben gibt es man­nig­fal­ti­ge Kon­tak­te zu ande­ren Men­schen. Man­che sind weit weg von den eige­nen Lebens­um­stän­den, ande­re näher. Doch häu­fig sind die Begeg­nun­gen - oft nur wegen Klei­nig­kei­ten - für das wei­te­re Leben von Bedeu­tung. Es wird nicht immer sofort deut­lich oder sicht­bar, manch­mal merkt man erst nach Jah­ren wie tief der Ein­schnitt war, den eine Begeg­nung gebracht hat.

Eini­ge die­ser Men­schen hel­fen aller­dings geplant dabei gro­ße Auf­ga­ben zu mei­stern, die man selbst nicht ohne deren Anlei­tung, Ein­fluss und Spe­zi­al­wis­sen abschlie­ßen könn­te. So ruht auf ihnen Ver­trau­en und Ver­ant­wor­tung zugleich:
Man begibt sich in ihre Obhut in der Hoff­nung, sie wer­den sich schon der Ver­ant­wor­tung bewusst sein und den rich­ti­gen Weg in die Zukunft weisen.


("click!" vergrößert)
Letz­te Woche stand ich vor dem nun­mehr gero­de­ten Grund­stück, auf dem im näch­sten Jahr ein Haus, unser erstes selbst gebau­tes Haus, ste­hen soll - und ich dach­te an die vie­len gekauf­ten und wie­der ver­kauf­ten Häu­ser und wie sie unser Leben mit gestal­tet haben. 


 
Die­ses Haus wird anders sein,
weil es das letz­te Haus ist,
in dem wir leben werden. 

 
Natür­lich bau­en wir nicht 'phy­sisch' mit, das über­las­sen wir lie­ber den Fach­leu­ten. So wie wir auch gespannt auf die Ideen sind, die wir in den näch­sten zwei Tagen ken­nen ler­nen wer­den. Am Ende soll der Plan ste­hen. Es muss gelin­gen. Wir sind bereit zu Kompromissen:
Die müs­sen schon des­we­gen sein, weil man­cher Wunsch das Bud­get spren­gen würde. 

Bericht zum Ergeb­nis folgt als Zusam­men­fas­sung dem­nächst hier. 

bookmark_border (VII) Ein Fleckchen Erde

(VII)
In den vie­len Jah­ren die ver­gan­gen sind seit ich aus der Uni­ver­si­tät ins Arbeits­le­ben wech­sel­te, haben mei­ne Frau und ich zuerst eine Eigen­tums­woh­nung, und spä­ter meh­re­re Häu­ser gekauft und wie­der ver­kauft. Los­zu­las­sen und neu zu kau­fen war für uns nie ein Pro­blem. Denn ein Haus ist ein Gebrauchs­gut, das man nach dem jewei­li­gen Fami­li­en­be­darf erwirbt und wenn sich die Ver­hält­nis­se ändern wie­der veräußert. 

Nun haben wir ein Grund­stück erwor­ben, was wohl die letz­te Immo­bi­lie tra­gen wird die wir in unse­rem Leben haben wer­den. Irgend­wann ist es vor­bei mit der stän­di­gen Umzie­he­rei, immer­hin in 44 Jah­ren fast 30 Umzü­ge. Es gab immer Grün­de für die Ver­än­de­rung, und selbst im Nach­hin­ein betrach­tet reut es uns nicht. 

Der end­gül­ti­ge Ruhestandswohnsitz: 

Das Gelän­de ist mit 960m² üppig bemes­sen. Das dar­auf zu erbau­en­de Haus wird ca. 100m² nicht über­stei­gen und den­noch sind die zu erwar­ten­den Kosten beträcht­lich. Seit 2010 sind die Bau­ko­sten um mehr als 55% gestie­gen - und das nicht etwa weil mehr Luxus ein­ge­baut wur­de, son­dern weil die Qua­li­täts­an­for­de­run­gen hin­sicht­lich Wär­me­däm­mung enorm nach oben gescho­ben wur­den. Heu­te kommt kaum ein Haus ohne eine (zwangs­wei­se) Be- und Ent­lüf­tung mit Wär­me­rück­ge­win­nung aus. Wei­te­re Grün­de - und da gibt es eini­ge - wer­de ich im Lau­fe spä­te­rer Berich­te noch­mal auf­neh­men und erörtern.

Wer glaubt, es sei mit dem Kauf­preis des Grund­stücks getan irrt: 
Die so genann­ten 'Kauf­ne­ben­ko­sten'¹ lie­gen bei mehr als ca. 13% für unbe­bau­te Grund­stücke, bei bebau­ten Grund­stücken treibt die Grund­er­werbs­steu­er den Pro­zent­satz noch ein­mal beträcht­lich nach oben.

Doch es hilft nicht zu kla­gen, die Ver­hält­nis­se sind nun ein­mal so wie sie sind - es kommt nun dar­auf an mit Krea­ti­vi­tät und unkon­ven­tio­nel­len Ideen die Kosten im Rah­men zu hal­ten und so dem "Trend" ein Schnipp­chen zu schla­gen. Hal­ten Sie die Dau­men, dass es gelingt .... und immer her mit Ideen, die nach ihrer Erfah­rung Geld beim Haus­bau spa­ren hel­fen!
 
Wenn das Pro­jekt schief geht gibt es immer noch die Mög­lich­keit ein Zelt auf­zu­stel­len .... ;c)

 
¹ [Notar, Grund­buch­ein­trag, Mak­ler, Grund­er­werbs­steu­er, Ein­tra­gung einer Grund­schuld bei Baukrediten.]

 

 

bookmark_border (VI) Alles nur geträumt ....

 
Manch­mal sind es nur gering­fü­gi­ge Unter­schie­de in der Art wie ein Satz for­mu­liert ist - und schon erkennt man, dass die ver­bor­ge­ne Aus­sa­ge, die dar­in ent­hal­ten ist, etwas ganz ande­res bedeu­tet, als das, was aus einem Satz her­vor­geht wenn man ledig­lich liest was da steht.
Es ist nicht Zwei­deu­tig­keit, son­dern eine ver­steck­te Bot­schaft die ich damit mei­ne. Da gibt es 'Schlüs­sel­wör­ter' wie "zeit­ge­mäß", "statt­haft", oder "seri­ös", die dem Adres­sa­ten eigent­lich das Gegen­teil von dem sagen sol­len, was sie all­ge­mein bedeu­ten.
 
Etwa:
 
"Ihr Vor­schlag ist nicht zeitgemäß" 
- was bedeu­tet:
 Sie haben total ver­al­te­te Vor­stel­lun­gen, so läuft das heu­te nicht mehr.
 
"So etwas ist nicht statthaft" 
- was bedeu­tet:
 Arbei­ten Sie sich erst ein­mal in die Mate­rie ein, dann reden wir wei­ter.
 
"Um das seri­ös zu beur­tei­len fehlt die Datenbasis"
- was bedeu­tet:
 Las­sen Sie mich bloß damit zufrie­den.
 

Muss sowas wirk­lich sein?
Wäre es nicht bes­ser 'Klar­text' zu reden/schreiben anstatt so dar­um her­um zu schlei­chen wie die Kat­ze um den hei­ßen Brei? Ist es das, was unter "posi­ti­ver Aus­sa­ge" ver­stan­den wird - wo es doch dem Grun­de nach ver­lo­gen ist?

 
Es wird ja immer behaup­tet im Schlaf wäl­ze man sol­che Pro­ble­me, die einem schwer lös­bar oder gar unlös­bar vor­kom­men, um dann in der Wirk­lich­keit die bes­se­ren Lösun­gen zu haben ....

 

 

bookmark_border (V) Vom Sturm zur Flaute?


[Quel­le: Sta­ti­sti­sches Bun­des­amt]
 

In den Jah­ren seit 2015 hat eine Explo­si­on der Kosten statt­ge­fun­den, ca. 3% Stei­ge­rung pro Jahr (!) sowohl bei den Bau­ko­sten, sowie bei den beglei­ten­den Kosten [Bau­haupt­ge­wer­be & Aus­bau­ge­wer­be]. Es scheint nun eine gewis­se Sät­ti­gung bei den Neu­bau­ten ein­zu­tre­ten, denn wie zu sehen ist geht die Kur­ve des Mit­tels nicht mehr auf­wärts.
 

Nach wie vor besteht aber eine über­hitz­te Nach­fra­ge nach Bestands­im­mo­bi­li­en - und kürz­lich habe ich gese­hen warum:
Da wur­den Woh­nun­gen aus der Grün­der­zeit (Ende vor­letz­tes / Anfang letz­tes Jahr­hun­dert)* mit durch­schnitt­lich 160m², von denen zwei auf eine Eta­ge pass­ten, in nun­mehr vier Woh­nun­gen zu je etwa 80m² *saniert* .... die Kosten für eine sol­che Woh­nung lie­gen nun bei 800€ plus 200€ Neben­ko­sten, plus 80€ Hei­zung, plus 75€ Stell­platz, plus 50€ Rate für die Ein­bau­kü­che:
 
Macht zusam­men schlaf­fe 1.205€, für 80m².

Ein Schnäppchen ..!?
Und das in einer Stadt mit ca. 30.000 Ein­woh­nern.
 

Wie Sie, lie­be Lesen­de, leicht erken­nen kön­nen, ist das der Weg zum Reich­tum auf der 'speed lane', ganz schnell also. Wie sich doch die Zei­ten geän­dert haben!
 


Wenn Sie die­se Zah­len lesen ver­ste­hen Sie mög­li­cher­wei­se bes­ser, war­um wir im höhe­ren Lebens­al­ter noch ein­mal ein Haus bau­en. Das kostet uns (mit 20m² mehr als die oben beschrie­be­ne Woh­nung) monat­lich 750€ plus 'Haus­geld' in Höhe von ca. 250€ [Strom, Gas, Was­ser, Abwas­ser, son­sti­ge Ver­sor­ger und Steu­ern]. So die Pla­nung, es kann sich noch gering­fü­gig ändern - bei einem Haus­bau gibt es kei­ne tat­säch­li­che, fixe Kosten­über­sicht bis das Pro­jekt abge­schlos­sen ist. Wohl aber eine mit pro­zen­tua­len Zuschlä­gen ver­se­he­ne Nähe­rungs­rech­nung auf den End­preis.
 

 
 
* Wiki­pe­dia schreibt dazu " .. Davon abwei­chend wird der Begriff Grün­der­zeit im kul­tur­ge­schicht­li­chen und vor allem im archi­tek­tur­ge­schicht­li­chen Ver­ständ­nis (wo er übli­cher­wei­se als Syn­onym für Histo­ris­mus gebraucht wird) meist für die gesam­te Pha­se nach 1870 und oft bis 1914 ver­wen­det, so dass dabei die lan­ge wirt­schaft­li­che Kri­sen­zeit aus­ge­blen­det wird .. "

 

 

bookmark_border (IV) Achtung Termine!

Ter­mi­ne nicht ver­pas­sen: Dar­le­hen
 

Ich gebe hier nur ein Bei­spiel, da es sol­che För­der­mit­tel / Dar­le­hen in den ver­schie­de­nen Bun­des­län­dern mit sehr ver­schie­de­nen Bedin­gun­gen gibt. Hier bezie­he ich mich dem Stand­ort ent­spre­chend auf Hes­sen.
 

Wäh­rend es eine Fül­le von steu­er­li­chen Erleich­te­run­gen und Abschrei­bungs­mög­lich­kei­ten gibt wenn man Immo­bi­li­en zur Ver­mie­tung baut, sieht es für den Fall der Selbst­nut­zung mei­stens mau aus:
 
Die von allen mög­li­chen For­de­run­gen und Bela­stun­gen gebeu­tel­ten Bau­her­ren haben nichts abzu­set­zen .... doch da gibt es - min­de­stens inner­halb bestimm­ter Ein­kom­mens­gren­zen - doch Abhil­fe.
 

Das Land Hes­sen för­dert eigen­ge­nutz­te Bau­ten bis zu einer bestimm­ten Höchst­gren­ze - und das ist (neben dem Ein­kom­men) abhän­gig von der Zahl der Bewoh­ner und der Zahl der Kin­der. Die Kre­dit­ver­ga­be der Finanz­in­sti­tu­te ist oft restrik­tiv wenn es in Berei­che geht, in denen die Bau­her­ren eher an der Unter­gren­ze ver­die­nen, die man über­haupt haben muss um finan­zie­ren zu kön­nen. Da ist ein öffent­li­cher Kre­dit mög­li­cher­wei­se die ein­zi­ge Brücke, die zum eige­nen Haus führt.
 

Doch auch hier gilt:
 
Ohne Eigen­ka­pi­tal geht nichts!
 
Es wer­den min­de­stens 15% der Gesamt­sum­me erwar­tet.
 

Was oft nicht bekannt ist und war­um man sich um der­glei­chen För­de­rung recht­zei­tig küm­mern muss:
Die­se Mit­tel müs­sen zwin­gend vor einem Grund­stücks­kauf ange­for­dert / bean­tragt wer­den, ist der Notar­ver­trag unter­zeich­net ist es bereits zu spät ...!
 

 
→ *.pdf Hes­sen-Bau­dar­le­hen:
För­de­rung bei Bau & Kauf von neu­em selbst­ge­nutz­ten Wohneigentum

 

 

bookmark_border (III) Worauf muss eine Privatperson achten, die sich heute ein Eigenheim kaufen will?

" .. Wor­auf muss eine Pri­vat­per­son ach­ten, die sich heu­te ein Eigen­heim kau­fen will?
 
Wenn der Pri­va­te objek­tiv ist, wird er ganz ähn­li­che Kri­te­ri­en anwen­den wie wir: «Was wäre, wenn ich den Arbeits­ort wech­seln müss­te, wie ist die Ver­kehrs­er­schlie­ßung? Wo sind die Schu­len, wie sieht das Frei­zeit­an­ge­bot aus? Wie ist die Ver­sor­gungs­si­tua­ti­on im Alter, wie weit weg lie­gen die Läden?» Ich glau­be, dass in Zukunft gera­de die peri­phe­ren Außen­ge­mein­den mit vie­len Ein­fa­mi­li­en­häu­sern, die schlecht erschlos­sen sind, mehr Pro­ble­me mit der Bewer­tung und mit dem Wie­der­ver­kauf die­ser Häu­ser bekom­men wer­den als Orte, die gut erschlos­sen sind .. "

  [Zitiert aus "Klug gebaut": Ivo Bra­cher, bona­in­vest Hol­ding Grup­pe; bona­ca­sa.]
 

Es gibt in der Immo­bi­li­en­bran­che in USA ein Schlag­wort - das lau­tet "Loca­ti­on! Loca­ti­on! Loca­ti­on!", über­setzt etwas "Stand­ort, Stand­ort, Stand­ort!". Fasst man das, was in dem lesens­wer­ten Inter­view (sie­he obi­gen Link) gesagt wird knapp zusam­men, so wäre es genau die­ses Schlag­wort, ergänzt mit dem Hin­weis auf die Dienst­lei­stun­gen zu ach­ten, die an die­sem Stand­ort mög­lich sind.
 

In einer altern­den Gesell­schaft wird es dar­auf ankom­men schon beim Bau von neu­en Häu­sern (und Woh­nun­gen, auf die ich hier aller­dings nicht näher ein­ge­hen will) auf Bar­rie­re­frei­heit und Ver­sor­gungs­mög­lich­keit zu ach­ten - für den Fall, dass die Bewoh­ner nicht mehr allei­ne zurecht kom­men und Hil­fe brauchen:
Das fängt beim Ein­kauf an, geht mit der Sau­ber­keit der Woh­nung wei­ter, um dann im per­sön­li­chen Hygie­ne­be­reich zu enden.
 

Sofern es gelingt das an einem Stand­ort zu ver­wirk­li­chen ist es sogar eine etwas höhe­re Inve­sti­ti­on in das Anwe­sen wert, denn in der Zukunft wird es eine bes­se­re Stei­ge­rung haben als die auf bil­li­gem Bau­land, aber weit ent­fernt von Infra­stuk­tur und nur mit den Auto zu errei­chen­den Ein­fa­mi­li­en­häu­ser mit Bau­stan­dard für gesun­de, jun­ge Men­schen errei­chen wer­den.
 

Bei unse­rer Suche nach Bau­land haben wir alle mög­li­chen Vor- und Nach­tei­le gese­hen und abge­wo­gen. Unter­schie­de in den Prei­sen stel­len - das ist eine der Erfah­run­gen - nicht unbe­dingt den tat­säch­li­chen Wert eines Grund­stücks dar. Sie sind sehr von den Mak­lern, deren Geschäfts­ge­ba­ren und den Ban­ken einer Regi­on abhän­gig. So sind es denn die Spar­kas­sen und Volks­ban­ken mit ihrem haus­ei­ge­nen Immo­bi­li­en­an­ge­bot, die Jahr für Jahr die Prei­se nach oben trei­ben - allein auf der Basis höhe­re Erträ­ge zu erzie­len, wodurch sie die wegen Zin­sen und Kosten gestie­ge­nen Prei­se aus den Vor­jah­ren zu kom­pen­sie­ren suchen. In ande­ren Wor­ten: Was an zusätz­li­chen Kosten für die Bau­her­ren zum Kauf­preis hin­zu kam wird auf­ge­schla­gen - und so wer­den aus 100€/m² eben im näch­sten Zyklus 105€/m² oder 110€/m²!
 


Die­se Auf­preis­po­li­tik und die damit stei­gen­den Bau­ko­sten basie­ren also nicht auf einer tat­säch­li­chen Wert­stei­ge­rung der Immo­bi­lie samt Grund­stück, son­dern ledig­lich auf dem Gedan­ken den zukünf­ti­gen Bau­her­ren das aus der Tasche zu zie­hen, was zwi­schen­durch außer den Kauf­ne­ben­osten¹ an Auf­schlag durch den Geschäfts­be­trieb und die Gewinn­erwar­tung der Ban­ken auf­ge­lau­fen ist.
 

 

Noch ein Punkt, den man nicht ver­nach­läs­si­gen soll­te:
Das "Bauch­ge­fühl", etwas, das ich anson­sten eher weni­ger pro­pa­gie­re, muss im Fal­le der Stand­ort­su­che für das eige­ne Heim stim­men. Nur nach Zweck­mä­ßig­keit zu gehen ist hier nicht ange­bracht, denn 'woh­nen' ist zugleich 'leben' - und da gibt es nur schlech­te Kom­pro­mis­se, wenn man das Gefühl ver­nach­läs­sigt.
 


¹ Mak­ler­ge­büh­ren, Nota­ri­ats­ko­sten, Grund­er­werbs­steu­er, Ein­trag in das Grundbuch.

bookmark_border (II) Es wird konkret ....


Wie alle gro­ßen Ver­än­de­run­gen beginnt auch ein Haus­bau mit klei­nen Schritten:
Man braucht zunächst ein Grundstück.
Haben wir.

.... und jetzt wird ein Haus gesucht, das für uns 'pas­send' und 'bezahl­bar' ist.

Die Aus­wahl ist über­wäl­ti­gend - und alle Anbie­ter behaup­ten natür­lich von sich und ihren Pro­duk­ten sie sei­en die Besten. Was - wenn man es recht über­legt - nie die Wahr­heit sein kann. Des­we­gen kämp­fen sich unzäh­li­ge poten­zi­el­le Haus­be­sit­zer durch unzäh­li­ge on- und off-line Kata­lo­ge, wobei vie­le, vie­le Stun­den ver­ge­hen .... bis end­lich grund­sätz­lich fest­steht, wel­cher Typ und wel­che Bau­wei­se in Fra­ge kommen.

Wir set­zen auf eine "pre­fab" Vari­an­te, weil das weni­ger Zeit braucht und oft bes­ser & preis­wer­ter ist. Schließ­lich hat man im fort­ge­schrit­te­nen Alter kei­ne Jahr­zehn­te mehr Zeit so ein umfang­rei­ches Vor­ha­ben abzuschließen.

Sie­he → Ein Wag­nis ....

bookmark_border (I) Ein Wagnis ....

Es sei, so wur­de mir geschrie­ben, ein unab­seh­ba­res Aben­teu­er und nicht zu unter­schät­zen­des Risi­ko in *mei­nem Alter* das Wag­nis ein­zu­ge­hen noch ein­mal ein Haus zu bau­en. Der 'Kampf' mit Behör­den, das unbe­stimm­te War­ten auf Hand­werks­lei­stun­gen und die stets dro­hen­de Gefahr die Fer­tig­stel­lung nicht mehr zu erle­ben .... und über­haupt sol­le ich doch lie­ber mei­nen Ruhe­stand genie­ssen und mir nicht noch SOWAS aufbürden.

Da ich aller­dings ein starr­sin­ni­ger Knie­sel und gran­ti­ger Alter bin, der sich nicht mehr nur noch sel­ten beleh­ren lässt, mache ich es trotz­dem. Bis­her näm­lich habe ich von all den wohl­mei­nen­den Rat­ge­bern noch kein stich­hal­ti­ges Argu­ment gehört, das mich hät­te über­zeu­gen kön­nen, von dem Vor­ha­ben abzulassen.

Sei­en Sie gespannt auf die Fortsetzung ....
und schlie­ssen Sie mich in ihr Nacht­ge­bet ein wün­schen Sie mir Glück
für das Vorhaben.