(XI) Gutachten

Es bewegt sich wie­der etwas.

Der Ter­min für die (prak­ti­schen) Arbei­ten für das Boden­gut­ach­ten steht nun fest, sie wer­den in der kom­men­den Kalen­der­wo­che statt­fin­den. Da fällt uns ein Stein vom Her­zen - weil von dem Ergeb­nis des Gut­ach­tens jede wei­te­re Ent­schei­dung abhängt! End­lich kann kon­kre­ter geplant werden!

Die Trag­fä­hig­keit des Unter­grun­des bestimmt näm­lich, wel­che "Grün­dung" das Haus haben muss.

Das bedeu­tet:

Wie vie­le Erd­ar­bei­ten sind nötig, wie vie­le Kubik­me­ter an Erde und Schot­ter sind zu bewe­gen? Muss eine Stütz­mau­er gebaut wer­den oder rei­chen Punkt­fun­da­men­te aus um das Gewicht des Hau­ses zu tra­gen? Ande­rer­seits kann natür­lich die Fra­ge sein, ob es in beson­de­ren Fäl­len mög­lich ist beim Gewicht des Hau­ses zu 'spa­ren', d.h. durch eine anders­ar­ti­ge Bau­wei­se mit gerin­ge­rem Gewicht auf zusätz­li­che Grün­dungs­maß­nah­men ver­zich­ten zu können.

Über all den Über­le­gun­gen schwebt stets rie­sen­groß das "€" Zei­chen, denn jede Ent­schei­dung beim Haus­bau ist mit Kosten ver­bun­den - und da kann ein gering­fü­gi­ger Feh­ler, eine fal­sche Ent­schei­dung oder eine wenig fle­xi­ble Vor­ge­hens­wei­se schnell das Bud­get spren­gen. Die Balan­ce zwi­schen dem Wün­schens­wer­ten und dem Mög­li­chen ist bei kei­ner Ent­schei­dung im Leben so groß wie bei einem Haus.

Drücken Sie die Dau­men, dass die Trag­fä­hig­keit min­de­stens 130 KN/m² [≃ 1.300 kg/m²] beträgt - dann wird es die gün­stig­ste Lösung für eine Boden­plat­te mit ein­ge­bau­ter Fußbodenheizung.

Es ist im Übri­gen so gekom­men, wie es der Notar beim Kauf­ver­trag schon andeutete:
"Alles was Sie (Käu­fer) ab jetzt zu tun haben ist alle Rech­nun­gen zu bezah­len die bei Ihnen nach und nach eintrudeln!"

So kam es dann:
- Auf­las­sungs­ge­bühr (das Grund­stück kann nun nicht mehr ander­wei­tig ver­kauft werden);
- Gebühr der Stadt für den Ver­zicht auf das Vorkaufsrecht;
- Maklergebühr;
- Kaufpreis;
- Notariatsgebühr;
- Grund­er­werbs­steu­er (Frei­stel­lung durch das Finanzamt);
- Ein­tra­gung des Besitzüberganges.

Zusam­men­ge­nom­men mach­ten die­se Kosten noch­mal fast 15% des Grund­stücks­prei­ses aus. Kein Wun­der also, wenn so man­cher zukünf­ti­ge Bau­herr da ins Grü­beln kommt ob das vor­han­de­ne Bar­geld reicht. Denn die finan­zie­ren­den Ban­ken erwar­ten, dass sol­che Kosten 'out-of-pocket', aus der Hosen­ta­sche bezahlt werden.

Kommentare

  1. Mei­ne Güte, in Deutsch­land wäre ich nie und nim­mer zu einem Haus gekom­men. Gut, ich habe ein "gebrauch­tes Haus" und das noch in recht guten Zustand gekauft (wobei die Lage das ent­schei­den­de Kri­te­ri­um war), aber so vie­le Gebüh­ren und dann noch in der Höhe, hat­te ich nicht.

    Auch in Däne­mark gibt es Gebüh­ren. Aber so tief - und dann auch noch jeder ein­zel­ne Akteur auf dem Weg durch die Büro­kra­tie! - grei­fen sie einem hier zum Glück nicht in die Taschen.

    Mei­ne zwei wich­tig­sten und besten Ent­schei­dun­gen in mei­nem Leben waren mei­ne Frau zu hei­ra­ten und mich nach Däne­mark zu ver­krü­meln. Das mer­ke ich immer wie­der, wenn ich so etwas lese.

    1. Däne­mark hat ja nicht umsonst eine hohe Rate an Eigen­heim­be­sit­zern. Da haben Alle ein Inter­es­se, die Kosten nied­rig zu hal­ten. Und was dei­ne Frau angeht kannst du froh sein & hof­fen, dass sie es sich nicht noch anders über­legt ;c)

      Die Tat­sa­che, dass es bei uns kein Haus son­dern erst Mal nur ein Grund­stück war mach­te bei der Grund­er­werb­steu­er einen Rie­sen­be­trag aus:
      Neh­men wir mal an ein Haus­preis sei für 100 m² 250.000 €, das Grund­stück 500 m² und dann 200 €/m², dann sind das zusam­men 350.000 € und davon 6% → 21.000 € .... und wir haben 960 m²!

      Das wären 192.000 € Kauf­preis Grund­stück gewe­sen - und davon 6% → 11.520 € dann bei 250.000 € für das Haus noch­mal 15.000 €. Da sind 26.520 € schon weg bevor ein ein­zi­ger Stein bewegt wird. Nun noch die ande­ren Kosten & Gebüh­ren dazu .... kein Wun­der, wenn mitt­ler­wei­le ein Ein­fa­mi­li­en­haus für eine Fami­lie von ca. 120 bis 140 m² inklu­si­ve der bau­stoff­li­chen Ener­gie­ef­fi­zi­enz­vor­keh­run­gen, Wär­me­rück­ge­win­nung und Zwangs­be- und -ent­lüf­tung 500.000 € plus X kostet.

      Unser Grund­stück hat unter 100 €/m² geko­stet. Da waren die Kauf-Neben­ko­sten noch erträg­lich. Was ich nie ver­ste­hen wer­de ist, wie­so auf den Kauf eine Erwerbs­steu­er gezahlt wer­den muss, wo doch in den Fol­ge­jah­ren immer jähr­lich noch­mal Grund­steu­er erho­ben wird .... die Anschlüs­se an Kanal (Abwas­ser), Was­ser, Strom, Tele­fon und even­tu­ell Gas oder noch Kabel sind als Bau­ne­ben­ko­sten noch­mal ein Bat­zen von min­de­stens 15% des Haus­prei­ses und nicht etwa schon mit­be­zahlt, obwohl es kom­mu­na­le Lei­stun­gen sind.

      Aber ich will nicht kla­gen, wir bezah­len ja mitt­ler­wei­le für 100 m² Woh­nung schon 1.200€ Mie­te, Ten­denz stei­gend, und das war der Grund es noch­mal mit dem Haus­bau anzu­ge­hen. Da bleibt wenig­stens der grö­ße­re Teil der Kosten in der Immo­bi­lie und schafft ein Guthaben.

  2. Es über­rascht mich, dass Sie das Boden­gut­ach­ten erst jetzt anfer­ti­gen las­sen. Wäre das nicht vor dem Kauf ange­bracht gewe­sen? Es hät­te ja womög­lich auch die Ent­schei­dung für oder gegen das Grund­stück mit beein­flus­sen können.

    1. Das wäre bestimmt rich­tig gewe­sen, wenn es wesent­li­che Zwei­fel an der Trag­fä­hig­keit gege­ben hät­te - da aber die Nach­bar­häu­ser (damals noch ohne der­glei­chen Unter­su­chun­gen gebaut) teil­wei­se schon mehr als 35 Jah­re ohne Set­zungs­ris­se und struk­tu­rel­le Schä­den dort gestan­den haben, war das nicht der Fall. Es geht dar­um, dass eine genaue­re Kennt­nis der Boden­be­schaf­fen­heit eine wesent­li­che Kosten­er­spar­nis ermög­licht wenn an Erd­ar­bei­ten und Füll­ma­te­ri­al gespart wer­den kann.

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