(III) Worauf muss eine Privatperson achten, die sich heute ein Eigenheim kaufen will?

" .. Wor­auf muss eine Pri­vat­per­son ach­ten, die sich heu­te ein Eigen­heim kau­fen will?
 
Wenn der Pri­va­te objek­tiv ist, wird er ganz ähn­li­che Kri­te­ri­en anwen­den wie wir: «Was wäre, wenn ich den Arbeits­ort wech­seln müss­te, wie ist die Ver­kehrs­er­schlie­ßung? Wo sind die Schu­len, wie sieht das Frei­zeit­an­ge­bot aus? Wie ist die Ver­sor­gungs­si­tua­ti­on im Alter, wie weit weg lie­gen die Läden?» Ich glau­be, dass in Zukunft gera­de die peri­phe­ren Außen­ge­mein­den mit vie­len Ein­fa­mi­li­en­häu­sern, die schlecht erschlos­sen sind, mehr Pro­ble­me mit der Bewer­tung und mit dem Wie­der­ver­kauf die­ser Häu­ser bekom­men wer­den als Orte, die gut erschlos­sen sind .. "

  [Zitiert aus "Klug gebaut": Ivo Bra­cher, bonain­vest Hol­ding Grup­pe; bona­ca­sa.]
 

Es gibt in der Immo­bi­li­en­bran­che in USA ein Schlag­wort - das lau­tet "Loca­ti­on! Loca­ti­on! Loca­ti­on!", über­setzt etwas "Stand­ort, Stand­ort, Stand­ort!". Fasst man das, was in dem lesens­wer­ten Inter­view (sie­he obi­gen Link) gesagt wird knapp zusam­men, so wäre es genau die­ses Schlag­wort, ergänzt mit dem Hin­weis auf die Dienst­lei­stun­gen zu ach­ten, die an die­sem Stand­ort mög­lich sind.
 

In einer altern­den Gesell­schaft wird es dar­auf ankom­men schon beim Bau von neu­en Häu­sern (und Woh­nun­gen, auf die ich hier aller­dings nicht näher ein­ge­hen will) auf Bar­rie­re­frei­heit und Ver­sor­gungs­mög­lich­keit zu ach­ten - für den Fall, dass die Bewoh­ner nicht mehr allei­ne zurecht kom­men und Hil­fe brauchen:
Das fängt beim Ein­kauf an, geht mit der Sau­ber­keit der Woh­nung wei­ter, um dann im per­sön­li­chen Hygie­ne­be­reich zu enden.
 

Sofern es gelingt das an einem Stand­ort zu ver­wirk­li­chen ist es sogar eine etwas höhe­re Inve­sti­ti­on in das Anwe­sen wert, denn in der Zukunft wird es eine bes­se­re Stei­ge­rung haben als die auf bil­li­gem Bau­land, aber weit ent­fernt von Infra­stuk­tur und nur mit den Auto zu errei­chen­den Ein­fa­mi­li­en­häu­ser mit Bau­stan­dard für gesun­de, jun­ge Men­schen errei­chen wer­den.
 

Bei unse­rer Suche nach Bau­land haben wir alle mög­li­chen Vor- und Nach­tei­le gese­hen und abge­wo­gen. Unter­schie­de in den Prei­sen stel­len - das ist eine der Erfah­run­gen - nicht unbe­dingt den tat­säch­li­chen Wert eines Grund­stücks dar. Sie sind sehr von den Mak­lern, deren Geschäfts­ge­ba­ren und den Ban­ken einer Regi­on abhän­gig. So sind es denn die Spar­kas­sen und Volks­ban­ken mit ihrem haus­ei­ge­nen Immo­bi­li­en­an­ge­bot, die Jahr für Jahr die Prei­se nach oben trei­ben - allein auf der Basis höhe­re Erträ­ge zu erzie­len, wodurch sie die wegen Zin­sen und Kosten gestie­ge­nen Prei­se aus den Vor­jah­ren zu kom­pen­sie­ren suchen. In ande­ren Wor­ten: Was an zusätz­li­chen Kosten für die Bau­her­ren zum Kauf­preis hin­zu kam wird auf­ge­schla­gen - und so wer­den aus 100€/m² eben im näch­sten Zyklus 105€/m² oder 110€/m²!
 


Die­se Auf­preis­po­li­tik und die damit stei­gen­den Bau­ko­sten basie­ren also nicht auf einer tat­säch­li­chen Wert­stei­ge­rung der Immo­bi­lie samt Grund­stück, son­dern ledig­lich auf dem Gedan­ken den zukünf­ti­gen Bau­her­ren das aus der Tasche zu zie­hen, was zwi­schen­durch außer den Kauf­ne­ben­osten¹ an Auf­schlag durch den Geschäfts­be­trieb und die Gewinn­erwar­tung der Ban­ken auf­ge­lau­fen ist.
 

 

Noch ein Punkt, den man nicht ver­nach­läs­si­gen soll­te:
Das "Bauch­ge­fühl", etwas, das ich anson­sten eher weni­ger pro­pa­gie­re, muss im Fal­le der Stand­ort­su­che für das eige­ne Heim stim­men. Nur nach Zweck­mä­ßig­keit zu gehen ist hier nicht ange­bracht, denn 'woh­nen' ist zugleich 'leben' - und da gibt es nur schlech­te Kom­pro­mis­se, wenn man das Gefühl ver­nach­läs­sigt.
 


¹ Mak­ler­ge­büh­ren, Nota­ri­ats­ko­sten, Grund­er­werbs­steu­er, Ein­trag in das Grundbuch.

Kommentare

    1. Stimmt!
      Eine nicht zu unter­schät­zen­de Gefahr lau­ert da, wenn es sehr spe­zi­el­le Men­schen sind, die gleich neben­an wohnen.
      Des­we­gen war das eine wesent­li­che Sor­ge, die sich in unse­rem Fall aller­dings als unnö­tig erwies.
      Wir wol­len hof­fen, dass das so bleibt.

      1. Nach­barn kann man sich hier­bei nur bedingt aus­su­chen, weil sich das auch ganz schnell ändern kann. Wenn aber all­ge­mein eher ein Lais­ser-Fai­re-Modus üblich ist, so dürf­te es kei­ne Pro­ble­me geben.

        1. Wenn man ein Grund­stück / eine Immo­bi­lie ansieht ist es bestimmt eine posi­ti­ve Geste sich bei den Nach­barn als Inter­es­sent vor­zu­stel­len - dabei erfährt man oft wich­ti­ge Details, die Mak­ler nicht erwäh­nen (wol­len?). Man bekommt einen Ein­druck mit wem man es zu tun haben wird .... und wenn schon da Beden­ken auf­tre­ten, dann soll­te man bes­ser die Fin­ger von die­sem Objekt lassen.

          Damit ist natür­lich immer noch nicht - min­de­stens nicht für alle Zukunft - die Har­mo­nie gesichert.

  1. Ich für mei­nen Teil bin immer noch sehr froh, mich für das neue Gru­sel­ka­bi­nett ent­schie­den zu haben. Sicher ist nicht alles 100 % per­fekt, aber es über­wie­gen weit­aus die posi­ti­ven Aspek­te. Die Ver­kehrs­an­bin­dung durch den ÖPNV ist z. B. mit­un­ter kata­stro­phal. Theo­re­tisch ist die­se zwar sehr gut vor­han­den, aber prak­tisch sehr über­la­stet, was dann auch zu gehäuf­ten Aus­fäl­len führt. Für mich dann aber auch nicht so das Pro­blem, wenn ich irgend­wann wie­der vom Home­of­fice aufs Fir­men­bü­ro wech­seln wür­de, weil ich in Gleit­zeit arbei­te und eine län­ge­re Anfahrts­zeit nur ner­vig wäre, wenn man die­se nicht zu nut­zen weiß. Die per­fek­ten Nach­barn gibt es meist nicht, aber solan­ge es da kei­nen wirk­li­chen Stress gibt, bin ich da recht tole­rant bzw. lebe sound­so recht zurück­ge­zo­gen. Bar­rie­re­frei ist das neue Gru­sel­ka­bi­nett nun zwar (noch) nicht, aber ich gehe ein­fach mal davon aus, dass ich dies in näch­ster Zeit auch nicht brau­che. Über die Ver­sor­gungs­la­ge kann man sich ganz gewiss beschwe­ren. Anson­sten habe ich das Haus für hie­si­ge Ver­hält­nis­se (die sich mit Sicher­heit auch nicht so schnell ändern wer­den) ziem­lich gün­stig gekauft und muss auch nicht mehr all­zu lan­ge in sehr nied­ri­gen Raten einen Kre­dit abbe­zah­len. Bei einem Ver­kauf wür­de ich auf jeden Fall jetzt schon einen Gewinn erzie­len. Aber das will ich ja gar nicht, son­dern mich tag­täg­lich dar­über freu­en, was ich hier habe und vor allem auch, was ich hier noch alles machen kann. Dass die vor­he­ri­ge Woh­nung nur gemie­tet war, hat mich nicht davon abge­hal­ten dort immens viel zu machen. Auch wenn das kei­ne blei­ben­den Wer­te waren, so war das für mich sehr wich­tig, um mich dort wohl­zu­füh­len. In Anbe­tracht der Dau­er des Miet­ver­hält­nis­ses (knapp 17 Jah­re) war das für mich kei­ne Fehl­in­ve­sti­ti­on. Und jetzt kann ich noch weit­aus mehr machen. Mit ande­ren Wor­ten: ich habe es bis­her kei­ne Minu­te bereut.

    1. Freut mich zu lesen, dass Sie mit ihrem neu­en Heim zufrie­den sind. Im Lau­fe der Zeit wer­den sich auch die Unzu­läng­lich­kei­ten, die man ja mehr im Ver­gleich zu vor­he­ri­ger Situa­ti­on sieht, noch abwet­zen und mög­li­cher­wei­se völ­lig verschwinden. 

      Sie schei­nen ein wah­res Schnäpp­chen gemacht zu haben, sieht man den Miet­markt in HH im Ver­gleich. Das war für uns der Grund doch noch ein­mal zu ver­su­chen ein Haus zu bau­en: Die Neben­ko­sten sind beim Häu­ser­kauf - so unwahr­schein­lich es klingt - durch­aus höher anzu­set­zen als bei einem Neubau.
      Hier ins­be­son­de­re die Steu­ern und all­ge­mei­nen Kosten die fäl­lig wer­den, bevor man über­haupt eine Boden­plat­te hat, von einem Kel­ler ganz zu schwei­gen. So wer­den bei­spiels­wei­se die Grund­er­werb­steu­ern nur auf das Grund­stück berech­net, nicht auf das spä­ter dort zu errich­ten­de Bau­werk, bei einer Rela­ti­on 1:4 von Grundstück:Gebäude sind das erheb­li­che Sum­men [70.000:280.000; ent­spricht 4.200 € zu 16.800 €, mit­hin also 21.000 € beim Haus­kauf]. Auch die Gebüh­ren für Notar & Ein­tra­gun­gen wach­sen mit.
      Ande­rer­seits ist man in D gut 40.000 € los um über­haupt ein Fun­da­ment bau­en zu dür­fen! Was­ser, Abwas­ser, Strom, Gas, TV/Kabel und Tele­fon kosten allei­ne schon knapp 20.000 €, Notar, Mak­ler, Ver­mes­sun­gen, Ver­si­che­run­gen, Pla­nie­rung, Rodung (wenn dicke Bäu­me da sind) kosten noch­mal etwa den glei­chen Betrag .... und wenn das alles fer­tig ist kom­men die Außen­an­la­gen dazu: Zaun, Pfla­ste­rung, Car­port, Gar­ten­haus .... - und schon sind wei­te­re 20.000 € weg.
      Wahr­schein­lich glei­chen sich die Neben­ko­sten des Erwerbs bei Kauf oder Neu­bau letzt­end­lich doch wie­der aus.

      Wir haben auch in gemie­te­ten Häu­sern immer die Extras so gemacht, dass es für uns 'rich­tig' war. Die Kosten waren - so wie Sie es beschrei­ben - im Lauf der Jah­re amor­ti­siert oder eben 'gedul­det', weil es uns nütz­lich erschien.

      Die Ver­kehrs­si­tua­ti­on im ÖPNV ist selbst in klei­ne­re Städ­ten mitt­ler­wei­le ein Pro­blem: Ent­we­der ist das Auf­kom­men zu gering und lässt einen groß­zü­gi­gen Fahr­plan nicht zu - oder die Tak­tung kann, wie in Bal­lungs­zen­tren, gegen die stei­gen­den Nut­zer­zah­len nicht mehr an. Ich bin sicher, man wird auf mehr schie­nen­ge­bun­de­ne Fahr­zeu­ge zurück kom­men - die­ses mal aller­dings eher vir­tu­el­le Schie­nen, die ein Com­pu­ter­pro­gramm vor­gibt. Der Indi­vi­du­al­ver­kehr hat kei­ne Zukunft, min­de­stens nicht, wenn man den Pla­ne­ten doch noch irgend­wie ret­ten will.

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